Kira bedellerinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesini sağlayan kira tespit davaları, özellikle piyasa kiraları ile mevcut kira arasında ciddi fark oluştuğunda gündeme geliyor. Son olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin verdiği karar ise yeni bir kira sözleşmesinin imzalanmasının her durumda beş yıllık sürenin yeniden başlaması anlamına gelmediğini ortaya koydu. Kararın ardından kamuoyunda “Yargıtay 5 yıl kuralını kaldırdı” şeklinde yorumlar yapılırken, hukuki açıdan ortaya çıkan tablo bundan daha farklı. Yargıtay, somut olayda kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve sonraki sözleşmede belirlenen bedelin gerçekten rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğine hükmetti.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kiralarında mevcut kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini amaçlayan dava türü. Özellikle uzun süren kira ilişkilerinde bölgedeki kira bedellerinin yükselmesiyle birlikte mevcut kira ile emsal taşınmazlar arasındaki farkın açılması, ev sahiplerini bu yola başvurmaya yöneltebiliyor. Ancak kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi ile kira sözleşmesinde yer alan olağan yıllık artışların uygulanması birbirinden farklı hukuki süreçler. Beş yıllık süre dolmadan yapılan değerlendirmelerde, sözleşmedeki artış hükümleri ve yasal sınırlar önemini korurken, beş yıllık sürenin dolduğu dönemde kira bedelinin emsal ve rayiçler dikkate alınarak yeniden belirlenmesi mümkün hale geliyor. Yargıtay'ın son kararı da bu ayrımın önemini bir kez daha ortaya koydu.
“5 yıl kuralı kaldırıldı” iddiası doğru mu?
Hayır. Yargıtay'ın kararı, kira tespit davalarında uygulanan beş yıllık düzenlemenin tamamen kaldırıldığı anlamına gelmiyor. Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedeline ilişkin hükümlerinde, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca endeks artışının değil, kiralananın durumu ile emsal kira bedellerinin ve hakkaniyetin de dikkate alınması öngörülüyor. Yargıtay'ın son kararında da bu prensip hatırlatılarak, sözleşme yenilendi diye önceki kira ilişkisinin başlangıç tarihinin otomatik biçimde göz ardı edilemeyeceği belirtildi. Dolayısıyla “5 yıl dolmadan hiçbir şekilde dava açılamaz” şeklindeki yaklaşım da doğru değil. Ancak bu, beş yıl dolmadan mahkemenin her durumda güncel piyasa rayicine göre yeni bir kira bedeli belirleyeceği anlamına gelmiyor.
Yargıtay'ın kararındaki kritik ayrıntı ne?
Yargıtay'ın önüne gelen dosyada kira ilişkisi 2005 yılında başlamıştı. İş yeri için daha sonra 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmiş ve 2021 yılında mevcut kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığı gerekçesiyle kira tespit davası açılmıştı. İlk derece mahkemesi, son sözleşmenin 2018 yılında yapılmış olmasını esas alarak beş yıllık sürenin henüz dolmadığı gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi de bu kararı yerinde buldu. Yargıtay ise dosyada daha kapsamlı bir inceleme yapılması gerektiğine hükmederek kararı bozdu. Daire, 2018 yılında imzalanan sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğini, eğer bedelin rayice uygun olmadığı ortaya çıkarsa ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihinin dikkate alınabileceğini belirtti.
Yeni sözleşme 5 yılı her zaman sıfırlamıyor
Kararın en önemli noktalarından biri burada ortaya çıkıyor. Kiracı ile ev sahibi yıllar sonra yeni bir sözleşme imzaladığında, bu belgenin varlığı tek başına kira ilişkisinin başlangıç tarihini sıfırlamıyor. Örneğin kira ilişkisi 2010 yılında başladıysa ve 2023 yılında yeni bir sözleşme yapılmışsa, mahkeme öncelikle 2023 yılında belirlenen yeni kira bedelinin o tarihteki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığına bakabiliyor. Eğer yeni bedel gerçek anlamda güncel rayice göre belirlenmemişse, yalnızca yeni sözleşmenin tarihi gerekçe gösterilerek beş yıllık sürenin yeniden başlatılması gerekmeyebiliyor. Buna karşılık yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin gerçekten o dönemdeki emsal ve rayiç değerleri yansıttığı tespit edilirse, bu bedel üzerinden yeni dönem hesabı yapılması ve normal artış hükümlerinin uygulanması söz konusu olabiliyor.
Mal sahibinin istediği kira aynen kabul edilmiyor
Kira tespit davası açılırken ev sahibinin talep ettiği rakamın mahkeme tarafından doğrudan kabul edilmesi söz konusu değil. Mahkeme, taşınmazın özelliklerini ve bölgedeki emsal kiraları dikkate alarak yeni bir değerlendirme yaptırabiliyor. Bu kapsamda taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım özellikleri, bulunduğu kat, cephesi ve fiziksel durumu gibi unsurlar incelenirken, benzer taşınmazların kira bedelleri de karşılaştırılabiliyor. Bilirkişi incelemesi ve gerektiğinde keşif sonucunda, tarafların talep ettiği rakamdan farklı bir kira bedelinin belirlenmesi mümkün. Ayrıca kira tespit davasını yalnızca ev sahibi açmıyor. Mevcut kira bedelinin taşınmazın koşullarına göre yüksek olduğunu düşünen kiracının da koşulları oluştuğunda kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilmesi mümkün.
5 yıldan önce dava açılırsa ne olur?
Beş yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılması ile beş yılın dolmasının ardından açılan dava aynı sonuçları doğurmuyor. Beş yıl dolmadan yapılan değerlendirmelerde sözleşmedeki kira artış hükümleri ve yasal sınırlar belirleyici olurken, beş yılın aşılmasıyla birlikte emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de daha geniş biçimde devreye giriyor. Bu nedenle “Kiram piyasanın çok altında, hemen rayiç bedel üzerinden artırılmasını istiyorum” diyen bir ev sahibinin, beş yıllık sürenin hangi tarihten itibaren hesaplanacağını ve önceki sözleşmelerin kira bedelini gerçekten güncelleyip güncellemediğini incelemesi önem taşıyor. Yargıtay'ın son kararı da tam olarak bu incelemenin yapılması gerektiğini ortaya koydu. Daire, yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin rayice uygun olup olmadığının bilirkişi tarafından araştırılması gerektiğini açıkça belirtti.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı değil
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi ile olağanüstü koşullar nedeniyle değiştirilmesi de birbirinden farklı hukuki yollar. Kira tespit davasında, özellikle belirli sürelerin sonunda piyasa koşulları, taşınmazın durumu ve emsal bedeller üzerinden yeni kira bedeli belirlenmesi amaçlanıyor. Kira uyarlama davası ise sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen olağanüstü gelişmeler nedeniyle taraflardan biri için sözleşmenin devamının çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda gündeme gelebiliyor. Bu nedenle iki dava türünün koşulları ve mahkemeden istenen sonuç aynı değil.
Yargıtay kararının özeti
Son kararın ardından ortaya çıkan hukuki tabloyu “5 yıl kuralı kalktı” şeklinde özetlemek doğru değil. Yargıtay, özellikle yıllar önce başlayan kira ilişkilerinde sonradan yapılan bir sözleşmenin, kira bedelini rayice uygun şekilde güncellememişse, önceki kira ilişkisinin başlangıç tarihini otomatik olarak sıfırlamayacağını ortaya koydu. Başka bir ifadeyle, 5 yıllık kural devam ediyor ancak hesabın hangi tarihten başlatılacağı konusunda yeni sözleşmenin niteliği önem kazanıyor. Mahkeme, yeni sözleşmenin gerçekten güncel rayice göre yapılıp yapılmadığını incelemeden yalnızca sözleşmenin tarihine bakarak karar veremeyecek. Bu nedenle son Yargıtay kararı, kira tespit davalarında beş yıllık sürenin tamamen ortadan kalkmasından ziyade, yeni sözleşmenin kira bedelini gerçekten güncelleyip güncellemediğinin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koyuyor.
