Türkiye ekonomisinin en sıcak başlıklarından biri olan barınma sorunu ve kira fiyatlarındaki dalgalanma, 2026 yılının ilk ayında da manşetlerdeki yerini koruyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com verileri baz alınarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü” raporunun Ocak 2026 sonuçları yayımlandı. Rapor, kiracıları ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren kritik veriler sunarken, özellikle üç büyükşehirdeki ayrışma dikkat çekti.
Enflasyon canavarı kiraları yuttu
Raporda öne çıkan en çarpıcı detay, cari kira fiyatları ile enflasyon arasındaki makasın açılması oldu. Kasım ayından Aralık ayına geçerken cari kira fiyatlarında artış görülse de, bu artışın enflasyonun gerisinde kalması reel kira gerçeğini ortaya koydu. Ülke genelinde ve İstanbul’da reel kiralar sınırlı artış gösterirken, Anadolu’nun büyük kentlerinde tablo tersine döndü. Bu durum, kira gelirlerinin alım gücü karşısında eridiğini ve piyasanın yeni bir denge arayışında olduğunu gösteriyor.
İzmir’de tablo net: Reel kira düşüşte
BETAM verilerine göre Ankara ve İzmir’de enflasyondan arındırılmış reel kira fiyatlarında düşüş yaşandı. İzmir özelinde bu durum, kiracı adayları için teorik bir avantaj sunsa da, yüksek ilan fiyatları ve genel hayat pahalılığı hissiyatı vatandaşın üzerindeki baskıyı azaltmış değil. Ev sahipleri açısından ise bu tablo, kira gelirlerinin enflasyon karşısında korunamadığına işaret ediyor. İzmir, bu yönüyle İstanbul’dan ayrışarak reel kiraların gerilediği iller arasında yer aldı.
Kiralık ev bulmak zorlaşıyor: İlan sayıları hızla eriyor
Rapora göre asıl sorun fiyatlardan ziyade kiralık konut arzındaki daralma. Türkiye genelinde kiralık konut ilan sayısı yüzde 3,8 azalarak 195 bin 573’e düştü. İzmir’de ise bu düşüş yüzde 4,3 olarak kayda geçti ve ilan sayısı 18 bin 740’a geriledi. İzmir bu rakamla, İstanbul ve Ankara’nın ardından üçüncü sıradaki yerini korusa da, stoktaki hızlı erime özellikle tayin ve üniversite kayıt dönemlerinde krizin derinleşebileceğine işaret ediyor.
Talep cephesinde sessizlik: Endeks geriledi
Piyasadaki durgunluğun bir diğer göstergesi talep tarafında yaşandı. Kiralık konut talep endeksi Aralık ayında bir önceki aya göre yüzde 4,2 oranında düştü. Uzmanlar bu gerilemede mevsimsel etkilerin belirleyici olduğunu vurguluyor. Kış aylarında taşınma hareketliliğinin azalması, talepteki düşüşün ana nedeni olarak öne çıkıyor. Ancak arzın da eş zamanlı daralması, piyasada belirgin bir durgunluk havası yaratıyor.
Üç büyük il arasında makas açılıyor
İstanbul, Ankara ve İzmir arasında kira piyasası dinamikleri giderek farklılaşıyor. İstanbul’da kiralık konut ilanları yüzde 3,2 azalırken, Ankara’da bu oran yüzde 5,3’e ulaştı. İzmir ise yüzde 4,3’lük düşüşle iki ilin arasında yer aldı. Ancak reel kiralardaki gerileme, İzmir’in İstanbul’a kıyasla daha farklı bir doygunluk noktasına ulaştığını ya da alım gücündeki düşüşün burada daha sert hissedildiğini ortaya koyuyor. Önümüzdeki aylarda faiz politikaları ve inşaat maliyetlerinin bu tabloyu nasıl etkileyeceği merakla izleniyor.