İstanbul Maltepe’de 5 kişinin hayatını kaybettiği bina faciası, kentsel dönüşümün ve riskli yapıların yenilenmesinin önemini bir kez daha ortaya koydu. Söz konusu binada dönüşümün gündeme geldiği ancak kat malikleri arasında anlaşma sağlanamadığı belirtilirken, mevzuat kapsamında bir kişinin başvurusuyla da risk tespit süreci başlatılabiliyor. Kentsel dönüşümde tüm maliklerin uzlaşması her aşamada zorunlu tutulmazken, karar sürecinde binadaki arsa payları belirleyici oluyor.
Kentsel dönüşüm için ilk adım risk tespiti
Bir binanın riskli olup olmadığının belirlenmesi için kat maliklerinin tamamının onay vermesi gerekmiyor. Türkiye Tesis Yöneticileri Derneği Başkanı Suat Sandalcı, binada hisse sahibi olan tek bir kişinin bile riskli yapı tespiti için başvuruda bulunabileceğini belirterek, dönüşüm sürecinin başlaması için yüzde 100 uzlaşma şartı aranmadığını ifade etti. Riskli yapı tespiti sonucunda binanın riskli olduğunun belirlenmesi halinde karar, ilgili maliklere bildirilerek yasal süreç işletiliyor. Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, riskli yapı tespitine karşı maliklerin itiraz hakkı bulunduğunu ve itiraz süresinin 15 gün olduğunu belirtti. Süresi içinde itiraz edilmemesi ya da itiraz sürecinin tamamlanmasıyla riskli yapı kararı kesinleşiyor.
Tahliye ve yıkım süreci başlıyor
Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından binanın tahliyesi ve yıkımı için süreç başlatılıyor. Maliklere, yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için mevzuat kapsamında süre tanınıyor. Verilen süre içinde binanın boşaltılması ve yıkım işlemlerinin tamamlanması gerekiyor. Bu aşamada da binanın yenilenmesine ilişkin kararların alınması için tüm kat maliklerinin aynı yönde oy kullanması her durumda zorunlu değil. Ancak yeni yapının nasıl gerçekleştirileceği, maliklerin arsa payları ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinde şekilleniyor.
Dönüşüm kararında arsa payı belirleyici
Riskli yapılarda dönüşüm kararının alınmasında yalnızca imza atan maliklerin sayısı değil, sahip oldukları arsa paylarının toplamı önem taşıyor. İlgili mevzuatta öngörülen şartların sağlanması halinde, arsa payı bakımından salt çoğunlukla karar alınabiliyor. Bu nedenle az sayıda malikin itirazı, gerekli çoğunluk sağlandığında dönüşüm sürecini tek başına durduramayabiliyor. Karar alınırken maliklerin arsa payları esas alındığından, binadaki daire sayısı ile karar için gereken çoğunluk her zaman aynı sonucu vermeyebiliyor. Sürecin doğru yürütülmesi için riskli yapı tespiti, bildirimler, itiraz süresi ve karar aşamasındaki yasal koşulların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekiyor.
Dönüşüme katılmayan maliklerin payı satılabiliyor
Yasal süreç sonunda dönüşüm kararına katılmayan veya gerekli işlemleri süresi içinde yapmayan maliklerin arsa payları için satış süreci gündeme gelebiliyor. Mevzuattaki koşulların sağlanması halinde paylar, belirlenen usul ve bedel üzerinden satışa çıkarılabiliyor. Satışta öncelik, ilgili şartlar çerçevesinde diğer kat maliklerine tanınabiliyor. Böylece bir binada tüm maliklerin anlaşamaması, gerekli yasal koşullar sağlandığında kentsel dönüşümün mutlaka duracağı anlamına gelmiyor. Ancak her aşamada uygulanacak prosedürün, itiraz haklarının ve çoğunluk şartlarının yürürlükteki mevzuata göre değerlendirilmesi gerekiyor.
