İzmir Dokuz Eylül Üniversitesi (DEÜ) Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Serkan Ayan, Yargıtay’ın 16 Mayıs 2025 tarihli ilke kararına dikkat çekti. Bu karar, kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle daire alan tüketicilerin mağduriyetini büyük ölçüde ortadan kaldırıyor. Yargıtay artık, yüklenici müteahhitten daire alan ve iyi niyetli olan üçüncü kişilerin tapularının korunacağını hükme bağladı.
İyi niyetli alıcının tapusu iptal edilmeyecek
Yargıtay’ın 16 Mayıs 2025’te verdiği kararla, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi durumunda müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin tapuları korunacak. Prof. Dr. Serkan Ayan, kararın önemini şöyle özetledi:
“Önceden, yüklenici inşaatı tamamlayamazsa ve arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, satılan bağımsız bölümlerin tapuları iptal ediliyordu. Yeni kararla birlikte, alıcının iyi niyetli olması durumunda artık bu tapular geçerli sayılacak.”
Bu içtihat, arsa sahibi ile yüklenici arasında anlaşmazlık olsa dahi, arsa sahibinin iyi niyetli üçüncü kişiden tapuyu geri alamayacağı anlamına geliyor.
Kat karşılığı inşaat sistemi nasıl işliyor?
Türkiye’de sıkça kullanılan bu modelde, arsa sahibi ile müteahhit bir sözleşme yapıyor. İnşaat ilerledikçe arsa sahibi, kararlaştırılan oranda dairelerin tapularını müteahhide devrediyor. Müteahhit de bu daireleri üçüncü kişilere satarak finansman sağlıyor. Ancak proje yarım kalırsa, bugüne kadar alıcılar ciddi mağduriyet yaşıyordu.
Prof. Dr. Serkan Ayan’a göre yeni içtihat, bu sorunu ortadan kaldıracak:
“Yükleniciyle birlikte hareket etmeyen ve iyi niyetli olan kişilerin tapuları korunacak. Bu, piyasada güven ortamı yaratır ve ekonomik istikrar sağlar.”
Maketten daire alanlar için önemli bir güvence
Prof. Dr. Ayan, özellikle maketten satışlarda mağdur olan tüketiciler açısından bu kararın dönüm noktası olduğunu ifade etti. Ayrıca Tüketici Kanunu’na göre 30’dan fazla bağımsız bölümü olan projelerde sigorta zorunluluğunu hatırlatarak, şu bilgileri verdi:
“Eğer inşaat sigortalıysa, müteahhit projeyi yarım bıraktığında sigorta devreye girip inşaatı tamamlayabilir. Ancak bu sigortanın devreye girmesi için öncelikle tapuların alıcılarda kalması gerekiyordu. Yargıtay kararı bunu mümkün kıldı.”
Arsa sahipleri temkinli davranmak zorunda
Yeni içtihatla birlikte arsa sahiplerinin de daha dikkatli sözleşmeler yapması gerekecek. Prof. Dr. Serkan Ayan, bu durumun güçlü ve teminat verebilen müteahhitlerin önünü açabileceğini belirtti:
“Artık arsa sahipleri ‘Tapuları versem de geri alırım’ diyemeyecek. Bu da ya inşaatın tamamlanmadan tapu devrini engelleyecek ya da ciddi teminat taleplerine yol açacak.”
Tüm davaları etkileyecek bir karar
Yargıtay’ın bu içtihadı, yalnızca yeni açılacak davaları değil, halen devam eden kat karşılığı inşaat sözleşmesi davalarını da doğrudan etkileyecek. Kararın Resmi Gazete’de yayımlanması bekleniyor ve bu durum hukuk sisteminde emsal teşkil edecek.
