Tapu Kanunu ile çeşitli kanunlarda yapılan değişiklikleri içeren düzenleme kapsamında aidat belirleme süreçleri daha sıkı denetime tabi tutulacak. Kat maliklerinin onayı olmadan yapılacak yüksek artışların önüne geçilmesi amaçlanırken, yönetim planlarının değiştirilmesi de daha zor hale getirildi. Yeni sistemle birlikte site yönetimlerinin mali işlemlerinin daha şeffaf yürütülmesi, aidatların belirli kriterlere bağlanması ve kat maliklerinin yönetim üzerindeki etkisinin artırılması hedefleniyor.
Aidat artışlarına sınırlama geliyor
Düzenlemenin en dikkat çeken başlıklarından biri, aidat artışlarına ilişkin getirilen yeni kurallar oldu. Buna göre yöneticiler artık aidat niteliğindeki avans miktarlarını tek taraflı şekilde belirleyemeyecek. Yöneticinin toplayacağı avans miktarının mutlaka kat malikleri kurulunca onaylanması gerekecek. Ayrıca işletme projeleri de kat maliklerinin onayından geçmeden yürürlüğe giremeyecek. Özellikle büyük sitelerde son yıllarda yaşanan yüksek aidat tartışmaları ve kat maliklerinin itirazları nedeniyle hazırlanan düzenlemenin, “keyfi aidat artışı” eleştirilerini azaltması bekleniyor. Yeni uygulamayla birlikte aidat artışlarının belirli bir mali plan çerçevesinde yapılması ve kat maliklerinin sürece doğrudan dahil edilmesi amaçlanıyor.
Yöneticilerin görevleri yeniden tanımlandı
Kanunla birlikte apartman ve site yöneticilerinin görev ve sorumlulukları da daha ayrıntılı şekilde düzenlendi. Buna göre yöneticiler; ana gayrimenkulün korunması, bakım ve onarım işlemleri, temizlik hizmetleri, sigorta işlemleri ile asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava sistemlerinin işletilmesinden sorumlu olacak. Yönetim planında farklı bir tarih belirtilmediği takdirde yöneticiler, her takvim yılının ilk ayında kat maliklerinden avans toplamakla yükümlü olacak. Ayrıca işletme projesi henüz onaylanmamış olsa bile yöneticiler mali süreci durduramayacak. Bu durumda geçici işletme projesi hazırlanarak uygulamaya alınacak.
Geçici işletme projesi zorunlu hale geliyor
Yeni düzenlemeye göre kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmaması halinde yönetici en geç üç ay içinde geçici bir işletme projesi hazırlayacak. Hazırlanan proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümü fiilen kullanan kişilere imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilecek. Ardından en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda bu projenin aynen ya da değiştirilerek kabul edilmesi için karar alınacak. Bu uygulamayla birlikte özellikle uzun süre genel kurul yapılmayan sitelerde yaşanan mali belirsizliklerin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Aidat hesaplamasında yeni kriter
Kanunda yer alan düzenlemeye göre mevcut işletme projesi bulunuyorsa, geçici işletme projesinde belirlenecek bedeller sınırsız şekilde artırılamayacak. Yeni bedeller, yürürlükteki işletme projesindeki tutar esas alınarak hesaplanacak. Yapılacak artış ise yeniden değerleme oranını aşamayacak. Bu düzenleme ile birlikte aidatların yıllık artış oranlarının belirli ekonomik kriterlere bağlanması amaçlanıyor. Özellikle son dönemde bazı sitelerde aidatların kısa sürede katlanarak artması nedeniyle yaşanan tartışmaların ardından getirilen bu uygulamanın, kat maliklerine mali koruma sağlaması bekleniyor.
Yönetim planını değiştirmek zorlaşıyor
Yeni düzenlemeyle birlikte yönetim planlarında değişiklik yapılabilmesi için gereken çoğunluk şartı da yeniden düzenlendi. Buna göre toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin onayı olmadan yönetim planı değiştirilemeyecek. Ayrıca mevcut yönetim planlarında yeni yasaya aykırı hükümler bulunması halinde bu maddeler geçersiz sayılacak. Düzenleme ile birlikte site yönetimlerinde sık sık yaşanan yetki tartışmalarının, yönetim krizlerinin ve dava süreçlerinin azaltılması hedefleniyor.
Düzenleme Resmi Gazete sonrası yürürlüğe girecek
TBMM’de kabul edilen düzenleme, Resmi Gazete’de yayımlandıktan sonra yürürlüğe girecek. Yeni dönemde özellikle büyükşehirlerde bulunan yüksek aidatlı rezidanslar ve sitelerde uygulamanın yakından takip edilmesi bekleniyor. Düzenleme ile birlikte hem kat maliklerinin mali yükünün daha kontrollü hale getirilmesi hem de site yönetimlerinde daha şeffaf ve denetlenebilir bir yapının oluşturulması amaçlanıyor.