İzmir'in parametreleri
İzmir’de konut fiyatları Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 1,8 oranında arttı. Türkiye genelinde aylık artış oranı yüzde 1,6 olurken, İzmir bu oranla İstanbul’un ardından ikinci sırada yer aldı. Yıllık nominal artış ise İzmir’de yüzde 30,7 olarak gerçekleşti ve üç büyük il arasında en düşük seviye kaydedildi. Reel bazda ise Türkiye genelinde olduğu gibi İzmir’de de konut fiyatları Ekim’de yüzde 1 oranında geriledi. Ekim 2025 itibarıyla İzmir, yıllık yüzde 30,7’lik nominal artışla hâlâ yüksek seyretse de, son dört ayın en düşük aylık artışını yaşadı. Bu gelişme, İzmir konut piyasasında yavaşlama sinyallerinin güçlendiğine işaret ediyor.
Konut satışları niye düşüyor?
Türkiye’de konut satışları son aylarda sert bir düşüş yaşarken, uzmanlar bu gerilemenin temel sebebini yüksek faiz ortamına bağlıyor. Konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 3,5-4,5 bandına (yıllık bileşik yüzde 50-60 seviyelerine) yükselmesi, 1 milyon TL’lik 10 yıl vadeli kredinin aylık taksitini 35-40 bin TL’ye çıkararak geniş kesimlerin konut alımını erişilmez kıldı. Yüksek enflasyon ortamı ise hanehalkının gelirinin büyük kısmını gıda, enerji ve kira gibi zorunlu harcamalara yöneltmesine neden olurken, konut gibi büyük montanlı harcamalar ikinci plana düştü. Son 4-5 yılda konut fiyatlarının reel olarak da ciddi artış göstermesi, özellikle genç nüfus ve orta gelir grubu için fiyat/gelir oranını tarihi zirvelere taşıdı ve erişilebilirliği iyice zorlaştırdı. İnşaat maliyetlerindeki hızlı yükseliş ve arsa fiyatlarındaki artış, yeni projelerde metrekare fiyatlarını 80-150 bin TL bandına çıkarırken taleple fiyatlar arasındaki uçurum derinleşti. Bankaların kredi koşullarını sıkılaştırması, peşinat oranlarını yükseltmesi ve risk iştahını düşürmesi ipotekli konut satışlarını dramatik biçimde azalttı. Ekonomik belirsizlik ve kur oynaklığı yatırımcı talebini soğuturken, kira getirisi ile kredi maliyeti arasındaki farkın kapanması da talebi frenledi. Kamu bankalarının 2023-2024 döneminde uyguladığı düşük faizli kampanyaların sona ermesi, piyasaya verilen geçici desteğin kesilmesiyle satışlarda sert daralmaya yol açtı. İşsizlik endişesi ve gelir güvencesindeki zayıflama, vatandaşları “bekle-gör” politikasına iterken acil ihtiyacı olmayanlar konut alımını erteledi. İkinci el piyasasında satıcıların hâlâ yüksek fiyat beklentisinde olması, alıcıların ise fiyatların düşeceği umuduyla beklemesi, işlem hacmini iyice daralttı.
