Tapu devir işlemlerinde uzun yıllardır uygulanan rayiç bedel üzerinden düşük satış gösterme dönemi sona eriyor. MASAK’ın 1 Ocak 2026 itibarıyla devreye alacağı yeni para transferi denetimleriyle birlikte konut, arsa ve iş yeri alım-satımında gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunlu hale geliyor. Bankalar, transferlere ilişkin belge ve açıklama isteyecek; tapuda düşük bedel gösterilemeyecek.
Devletin vergi kaybı sona erecek
Türkiye’de tapu işlemlerinde çoğu satış, rayiç bedel ya da bu bedelin biraz üzerinde gösterilerek gerçekleştiriliyordu. Gerçek satış bedeli 10 milyon lira olan bir konutun 3 milyon lira üzerinden devredilmesiyle, 400 bin lira yerine 120 bin lira tapu harcı ödeniyor ve devlet yaklaşık 280 bin lira vergi kaybına uğruyordu. Yeni uygulamayla bu tür işlemlerin önüne geçilmesi hedefleniyor.
MASAK’tan para transferlerine sıkı denetim
MASAK’ın 1 Ocak 2026’dan itibaren hayata geçireceği düzenlemeyle, para transferlerinde belge ve açıklama zorunluluğu başlayacak. Örneğin, 2 Ocak 2026’da satışı yapılacak bir konutta alıcı, gerçek satış bedeli olan 10 milyon lirayı banka üzerinden satıcıya göndermek zorunda olacak. Bankalar, bu transferin karşılığını belgeyle talep edecek ve tapuda gerçek bedelin altında satış gösterilmesine izin verilmeyecek.
Nakit ödeme dönemi de bitiyor
“Nakit öderim, kimse anlamaz” anlayışı da yeni düzenlemeyle geçerliliğini yitiriyor. Bankadan yapılacak yüksek tutarlı nakit çekimlerde paranın nerede kullanılacağı beyan edilecek. Satıcının aldığı parayı daha sonra finansal sisteme sokmak istemesi halinde ise bankalar paranın kaynağını sorgulayacak. Gerekli açıklamalar ve belgeler MASAK’a bildirilecek.
“Artık ‘Bu para sana niye geldi’ denecek”
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, denetimlerin yeni olmadığını belirterek şu ifadeleri kullandı:
“MASAK’ın yeni uygulaması değil, 10 yıldan bu yana mercek altındayız. Emlakçı, kuyumcu, oto galericisi meslekleri kara paranın aklandığı mecra olarak algılanıyor. 1 Ocak 2026’dan itibaren para transferlerinde kademe kademe izahat, belge sunmak söz konusu olacak. Kimse ‘Bu para sana niye geldi’ demiyordu, ama şimdi diyecekler.”
Tapu harcı ve vergi baskısı vurgusu
Aşa, gerçek bedel beyanının önündeki engellere de dikkat çekerek şunları söyledi:
“Gerçek beyanı sağlamak için en büyük engel tapu harçları. Harçlar çok yüksek. Ayrıca, 5 yıl içinde gayrimenkulü sattığınızda aradaki farkın gelir vergisini ödüyorsunuz. Mecburen vatandaş düşük beyandan yapıyor.”
Alıcı ve satıcılar için kritik uyarı
Yeni düzenleme, ev alacak ve satacak herkesi doğrudan etkileyecek. Gerçek bedelden beyan, banka üzerinden ödeme ve belge zorunluluğu ile tapuda düşük bedel gösterme uygulaması fiilen sona erecek. 2026 itibarıyla gayrimenkul satışlarında şeffaflık ve denetim dönemi başlayacak.