İzmir’de Buca Belediyesi ve bağlı iştiraklerine yönelik yürütülen soruşturma, hazırlanan bilirkişi raporuyla yeni bir boyut kazandı.
İzmir Cumhuriyet Başsavcılığı'nın yürüttüğü soruşturma kapsamında hazırlanan 395 sayfalık raporda, Buca sınırları içerisindeki farklı taşınmazlara ait imar dosyaları teknik açıdan incelendi. Belediye kayıtlarının yanı sıra uydu görüntülerinin de kullanıldığı çalışmada, imar planları ile ruhsat ve mimari projeler karşılaştırıldı.
Soruşturma dosyasında belediye yönetimi, imar birimleri, belediye iştirakleri ve bazı müteahhitlik firmalarına ilişkin çeşitli iddialar bulunuyor.
Soruşturma kapsamında aralarında Buca Belediye Başkanı Görkem Duman, eski Belediye Başkanı Erhan Kılıç, bazı belediye başkan yardımcıları, eski CHP Buca İlçe Başkanı Çağdaş Kaya, belediye iştiraklerinde görev yapan yöneticiler ve çalışanlar ile bazı firma sahiplerinin bulunduğu 42 kişi tutuklanmıştı.
Dosyada; imar işlemlerinde usulsüzlük yapıldığı, ruhsat ve yapı kullanma izin süreçlerinde rüşvet alındığı, bazı yapılarda kat ve daire sayılarının artırıldığı, belediye iştiraklerinin kredi kartlarının kişisel harcamalarda kullanıldığı ve ihale süreçlerinde usulsüzlük yapıldığı yönündeki iddialar yer almıştı.
Belediye dosyaları ve uydu görüntüleri karşılaştırıldı
Bilirkişi heyetinin incelemesinde belediyeden alınan resmi evraklar, imar işlem dosyaları, yapı ruhsatları ve mimari projeler değerlendirildi.
Heyet ayrıca farklı tarihlere ait Google Earth Pro görüntülerini inceleyerek bazı yapıların parseller üzerindeki gelişimini karşılaştırdı.
Raporda; şehir plancıları, mimarlar ve inşaat mühendislerinden oluşan bilirkişi heyetinin, imar uygulamalarında mevzuata uygunluk konusunda çeşitli değerlendirmelerde bulunduğu belirtildi.
Bazı dosyalarda ise imar durumunda öngörülen yapılaşma şartlarıyla ruhsatlarda yer alan değerlerin birbirinden farklı olduğu tespit edildi.
Belenkuyu’da villa dosyası
Raporda yer alan dikkat çekici incelemelerden biri Doğancılar Mahallesi Belenkuyu mevkiindeki 122 ada 18 parsele ilişkin oldu.
Bilirkişi heyeti, farklı tarihlerde çekilmiş uydu görüntülerini karşılaştırarak parseldeki yapılaşma sürecini inceledi.
Rapora göre Nisan 2022 tarihli görüntüde parselin bir bölümünde tek katlı bir yapı bulunuyordu. Aynı yılın Kasım ayında çekilen görüntüde ise bu yapının ortadan kaldırıldığı ve parselin güney bölümünde beş ayrı villa için temel çalışmalarının başladığı değerlendirildi.
2023 tarihli görüntülerde yapıların kaba inşaat seviyesine ulaştığı, 2024 ve 2025 tarihli görüntülerde ise inşaatların büyük ölçüde ilerlediği belirtildi.
Buca Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü'nün 2 Ekim 2023 tarihinde söz konusu yapılarla ilgili kaçak yapı tespiti yaptığı ve yapı tatil zabıtları düzenlediği de raporda yer aldı.
Ancak bilirkişi heyeti, 2025 yılı başına ait görüntülerde yapıların henüz yıkılmadığını kaydetti.
İmar affı başvurusu da dosyada
Rapora göre parselde bulunan 21 numaratajlı yapı için 1 Ağustos 2024 tarihinde İmar Kanunu'nun Geçici 11. maddesinden yararlanılması amacıyla başvuru yapıldı.
Bilirkişi heyeti, belediyenin daha önceki tespitlerinde eski yapının kaldırılarak yeni yapılaşmaya başlandığının belirlendiğini hatırlattı.
Bu nedenle söz konusu yapının Geçici 11. madde kapsamında değerlendirilmesine yönelik işlemin ilgili mevzuat açısından uygun olmadığı sonucuna varıldığı raporda ifade edildi.
Dört katlık imar durumuna 15 katlı ruhsat
Bilirkişi raporunun bir diğer önemli bölümünü Tınaztepe Mahallesi'ndeki 8331 ada 5 parsel oluşturdu.
Parselin 2022 tarihli imar durumunda “Konut” kullanımında olduğu ve yapılaşma koşulunun dört kat olarak belirlendiği aktarıldı.
Buna rağmen imar durumuna, farklı kullanım alanları için geçerli olduğu belirtilen ve 15 kata kadar yapılaşmaya imkan sağlayan plan notlarının işlendiği tespit edildi.
Bilirkişi heyeti, söz konusu plan notlarının parselin mevcut kullanım kararıyla örtüşmediğini değerlendirdi.
Dosyadaki belgelere göre Teknik Komisyon kararı sonrasında parsel için zemin artı 14 kat olmak üzere toplam 15 katlı yapı ruhsatı düzenlendi.
Heyet, dört kat yapılaşma şartı bulunan bir parselde 15 katlı ruhsat düzenlenmesini plan ve mevzuat açısından uygun bulmadığını belirtti.
Emsal hesabında da fark bulundu
Raporda yalnızca kat sayısı değil, yapı alanlarına ilişkin hesaplamalar da karşılaştırıldı.
Parsel için hesaplanan azami taban alanının ruhsatta belirtilen değerle farklılık gösterdiği, mesken alanlarının toplamının ise dört kat üzerinden hesaplanan emsal alanını aştığı değerlendirildi.
Parselde Taşçılar İnşaat tarafından geliştirilen Taşçılar Prestij projesinin bulunduğu, şirket sahipleri Nihat Taşçılar ve Mehmet Taşçılar'ın soruşturma kapsamında tutuklandığı bilgisi de raporda yer aldı.
Ticaret alanında yükseklik farkı
Tınaztepe'deki 50049 ada 1 parsel için yapılan incelemede de emsal ve bina yüksekliği üzerinden değerlendirmeler yapıldı.
Parselin imar durumunda “Ticaret Alanı” kullanımında olduğu, KAKS değerinin 1.00 ve Hmax değerinin 6.80 metre olarak belirlendiği aktarıldı.
Bilirkişi heyeti, ruhsatta yer alan ofis ve iş yeri alanlarının toplamının imar durumundaki emsal sınırını aştığını değerlendirdi.
Daha dikkat çekici fark ise bina yüksekliğinde ortaya çıktı.
İmar durumunda 6.80 metre olarak belirlenen Hmax değerine karşılık ruhsatta yol kotu üstü bina yüksekliği 30.92 metre olarak gösterildi.
Mimari projede ise yapının iki bodrum, zemin ve yedi normal kat şeklinde düzenlendiği belirtildi.
Raporda ruhsat ve proje arasında da çeşitli teknik farklılıkların bulunduğu ifade edildi.
Parselde Biryer Yapı'ya ait projenin bulunduğu ve şirket sahibi Suat Tekdemir'in soruşturma kapsamında tutuklandığı kaydedildi.
Üniversite alanındaki parseller de incelendi
Adatepe Mahallesi'ndeki 750 ada 103 ve 105 parseller de bilirkişi incelemesine konu oldu.
Parsellerin geçmiş tarihli belgelerinde “Üniversite Gelişim/Gelişme Alanı”, sonraki belgelerde ise “Yüksek Öğretim Tesis Alanı” olarak gösterildiği aktarıldı.
Bilirkişi heyeti, 2020 tarihli bazı imar durum belgelerinde yer alan plan görüntülerinin o dönemde geçerli olan uygulama imar planlarıyla örtüşmediğini değerlendirdi.
103 parselde ise taban alanına ilişkin dikkat çekici bir hesap farkı tespit edildi.
Raporda, yüzde 40 sınırı dikkate alındığında taban alanının yaklaşık 4 bin 660 metrekare olması gerektiği, ruhsatta ise 10 bin metrekare değerinin bulunduğu belirtildi.
Ruhsat ve mimari proje arasında yapı inşaat alanı bakımından da farklılık tespit edildi. Mimari projede yapı denetim kuruluşuna ait imzanın bulunmadığı da rapora yansıdı.
Parsellerin Gloria Özel Yurt ve Eğitim Hizmetleri isimli şirkete ait olduğu belirtildi.
Kocatepe’de 4 kata karşı 11 kat
Kocatepe Mahallesi'ndeki 8444 ada 4 parsel için yapılan inceleme de raporda yer aldı.
Taşınmazın imar durumunda dört kat yapılaşma şartı bulunduğu belirtilirken, farklı kullanım alanlarına yönelik 15 katlık plan notunun da belgeye işlendiği aktarıldı.
Bu plan notunun ruhsat aşamasında uygulanması sonucunda yapı ruhsatının zemin artı 10 kat, yani toplam 11 kat olarak düzenlendiği belirtildi.
Bilirkişi heyeti, parselin dört katlık yapılaşma koşuluna rağmen ruhsatın 11 kat üzerinden düzenlenmesini mevzuat açısından uygun bulmadığını değerlendirdi.
Raporda ayrıca ruhsatta belirtilen mesken alanlarının dört kat üzerinden hesaplanan emsal değerinin üzerinde olduğu kaydedildi.
Parselde Baş İnşaat'a ait rezidans projesi bulunduğu, şirket sahiplerinden Emrah Baş'ın ise soruşturma kapsamında gözaltına alındıktan sonra adli kontrol şartıyla serbest bırakıldığı bilgisine yer verildi.
Huzurevi projesinde de kat hesabı tartışması
Kocatepe'deki 50233 ada 1 parsel için hazırlanan dosyada ise yapı yüksekliği ve taban alanına ilişkin değerlendirmeler öne çıktı.
Parsel için hazırlanan projede bodrum katlar hariç altı katlı yapı öngörülürken, bilirkişi heyeti yürürlükteki mevzuat kapsamında dört kat yapılaşma hakkı bulunduğunu değerlendirdi.
Ruhsatta taban alanının da izin verilen sınırı aştığı, mimari projedeki emsal alanının ise yapılan hesaplamalara göre olması gereken değerin üzerinde bulunduğu belirtildi.
Parselde Lilyum Yaşlı Bakım ve Huzurevi'nin bulunduğu, ancak yapının ruhsat kayıtlarında “öğrenci yurdu” olarak geçtiği rapora yansıdı.
Üzüm Kent dosyasında ruhsat ile proje birbirini tutmadı
Tınaztepe Mahallesi'ndeki 7587 ada 4 parselde de ruhsat ve proje arasındaki farklar dikkat çekti.
Rapora göre, yapı ruhsatında toplam kat sayısı 14 olarak gösterilirken, mimari projede yapının 16 kat olarak düzenlendiği belirtildi.